Ажиотажный спрос, который фиксировался на первичном рынке Москвы и области начиная с лета 2020 года, сошел на нет, но жилье продолжает пользоваться спросом. Что поддерживает интерес к новостройкам и как ситуация в сегменте будет развиваться в конце 2021 года, рассказывают специалисты ГК Атлант.

Коррекция доли ипотечных сделок

Коррекция ключевых параметров ипотечной госпрограммы на новостройки с 1 июля привела к снижению доли кредитных сделок на первичном рынке. По опубликованным в СМИ данным аналитиков, в столице, показатель снизился с 70-75% в июне до 50-55% в сентябре 2021 года. В Московской области — с 75-80% до 60-65%.

Тем не менее, по прогнозам специалистов ГК Атлант, до конца года ипотечный спрос может несколько вырасти — в пределах 3-5 п.п. «Вторая половина лета стала периодом психологической адаптации потенциальных покупателей новостроек к новым ипотечным ставкам, — говорит генеральный директор ГК Атлант Иван Мотохов. — Сейчас ипотечный спрос стабилизировался, а с началом делового сезона он активизируется: люди продолжают решать жилищный вопрос, к тому же, уже очевидно, что для покупателей сохранился выбор программ с выгодной ставкой — в том числе, субсидированных застройщиками».

Дисконты от застройщиков

Осенью многие застройщики могут вернуться к практике дисконтов и спецпредложений. По оценке ГК Атлант, акции и спецпредложения на ограниченный пул лотов уже есть либо готовятся в подавляющем большинстве ЖК. «Условия отличаются от застройщика к застройщику. Средний размер дисконта составляет 3-5%, но реальный разброс гораздо больше: от 1% до 25%», — говорит Иван Мотохов.

«Особые условия» — обычная практика застройщиков, цель которой - стимулировать продажи в том или ином ЖК.  Однако, в прошлом году и в первом полугодии 2021-го из-за повышенного спроса таких предложений почти не было. В этом году выбор акций, скорее всего, будет гораздо шире. Также можно ожидать традиционных новогодних скидок.

При этом выгодные предложения, как и раньше, будут касаться ограниченного количества лотов и действовать ограниченное время.

Рост интереса к программам рассрочки

Еще одним следствием изменений ипотечной госпрограммы, по прогнозам компании, станет рост спроса на программы рассрочки. «Уже сейчас мы видим активизацию интереса к рассрочкам — и не только к беспроцентным, — говорит Иван Мотохов. — Так, с 1 июля по 1 сентября востребованность рассрочек в наших новостройках выросла примерно на 12%, и этот спрос продолжает расти. Учитывая, что доля одобренных заявок по ипотеке снижается на протяжении последнего года, можно ожидать дальнейшего расширения линеек программ рассрочки в ЖК столичного региона». Востребованность рассрочек, отмечают в компании, поддерживается еще и спросом со стороны покупателей, которые задействуют для покупки новостроек средства от продажи имеющегося жилья. Таких покупателей становится все больше: советский жилой фонд устаревает, а выбор новостроек качественно другого уровня — расширяется.

Сокращение инвестиционного спроса

2020 год и первое полугодие 2021-го стали периодом настоящего инвестиционного бума: по разным оценкам доля спекулятивных сделок с новостройками в Московском регионе составляла 30-35%, а в некоторых проектах на старте продаж — 50% и более. К сентябрю рынок вернулся к более традиционному показателю: порядка 15-20%. «Инвестиционный спрос на новостройки, безусловно, сохранится: квадратные метры остаются надежным способом вложения средств, активом, который неуклонно растет в цене, — говорит Иван Мотохов. — Сейчас самый востребованный у непрофессиональных инвесторов-физлиц продукт — новостройки в пригородах столицы, расположенных у станций МЦД. Это объясняется, в частности, тем, что в таких ЖК еще можно найти квартиры, которые подпадают под условия ипотечной госпрограммы с новым лимитом по кредиту в 3 млн рублей».

Перераспределение спроса в сторону пригородов

Ценовая ситуация в столичном регионе и коррекция двух ипотечных госпрограмм — льготной ипотеки на новостройки и семейной ипотеки — привела к перераспределению спроса между Москвой и областью. Этот тренд, по прогнозам ГК Атлант, продолжит развиваться и во второй половине 2021 года. «Семейной ипотекой теперь могут воспользоваться семьи с единственным ребенком в возрасте до трех лет. Как правило, такие семьи интересуются двухкомнатными квартирами, среди основных требований к локации — развитая инфраструктура и хорошая экология, — говорит Иван Мотохов. — Выбор подходящего под эти параметры жилья в пригородах существенно шире, чем в столице. По нашим проектам, например, мы уже видим рост спроса на семейную ипотеку примерно на треть».

Кроме того, отмечают в компании, сокращение лимита по госпрограмме на новостройки с 12 млн до 3 млн руб. привело к перераспределению спроса в сторону объектов стоимостью до 4,5 млн руб. — доля таких сделок в столичном регионе уже выросла. «В перспективе показатель продолжит расти — а большая часть такого предложения представлена именно на пригородном рынке», — резюмирует Иван Мотохов.